{"id":811,"date":"2019-02-10T17:46:37","date_gmt":"2019-02-10T16:46:37","guid":{"rendered":"http:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=811"},"modified":"2019-06-10T09:59:41","modified_gmt":"2019-06-10T07:59:41","slug":"assemblea-di-condominio-delibere-nulle-e-annullabili","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=811","title":{"rendered":"Assemblea di condominio – Delibere nulle e annullabili"},"content":{"rendered":"

Partiamo da un dato normativo: le deliberazioni prese dell\u2019assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Ci\u00f2 vuol dire che se l\u2019assemblea stabilisce che \u00e8 necessario sostenere una spesa, anche il condomino dissenziente o assente sar\u00e0 chiamato a pagare per la propria quota.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

La legge riserva per\u00f2 al condomino che giudichi ingiusta o invalida la delibera assembleare il diritto di adire il Tribunale.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Tuttavia, <\/span><\/span>a seconda della gravit\u00e0 della patologia che affligge la delibera, il condomino avr\u00e0 dei termini pi\u00f9 o meno ristretti per agire in giudizio.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Le <\/span><\/span>invalidit\u00e0<\/span><\/span> delle delibere condomini<\/span><\/span>ali<\/span><\/span> possono, <\/span><\/span>a tal fine,<\/span><\/span> essere raggruppat<\/span><\/span>e<\/span><\/span> in due macro-insiemi: le delibere <\/span><\/span>nulle<\/b><\/span><\/span> e quelle <\/span><\/span>annullabili<\/b><\/span><\/span>.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Le delibere annullabili<\/u><\/span><\/span>, secondo l\u2019art. 1137 c.c., sono appellabili solo dal condomino che non era presente all\u2019assemblea o dal condomino presente ma dissenziente o aste<\/span><\/span>n<\/span><\/span>uto. <\/span><\/span>L\u2019impugnazione soggiace poi ad un <\/span><\/span>ristretto termine <\/span><\/span>decadenziale <\/span><\/span>di 30 giorni dalla deliberazione stessa (per il condomino presente) o dalla comunicazione della deliberazione (per il condomino assente). <\/span><\/span>Ci\u00f2 significa che, una volta decorso un mese, la delibera diventer\u00e0 definitiva.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Le delibere nulle<\/u><\/span><\/span> invece possono essere impugnate da chiunque ne abbia interesse e senza alcun limite temporale. La nullit\u00e0 della delibera potrebbe persino essere fatta valere d\u2019ufficio dal Giudice nel corso di un futuro giudizio che riguardi l\u2019applicazione della delibera.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Data la grande differenza di trattamento che l\u2019ordinamento riserva <\/span><\/span>al<\/span><\/span>le due cause di invalidit\u00e0 della delibera, \u00e8 opportuno fare il punto su quali siano le cause che determino la nullit\u00e0 della delibera ed invece quelle che ne comportino la mera annullabilit\u00e0.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, nella sentenza in commento, si sono occupate proprio di questo, stabilendo come, in buona sostanza, le <\/span><\/span>cause di nullit\u00e0 della delibera<\/b><\/span><\/span> siano esclusivamente le seguenti:<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

a)<\/b><\/span><\/span> mancanza di elementi essenziali.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

b)<\/b><\/span><\/span> oggetto impossibile o illecito.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

c)<\/b><\/span><\/span> oggetto non rientrante nelle competenze dell\u2019assemblea.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

d)<\/b><\/span><\/span> produzione di effetti su diritti individuali su cose o servizi comuni.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

e)<\/b><\/span><\/span> produzione di effetti su propriet\u00e0 esclusiva.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

f)<\/b><\/span><\/span> delibere comunque invalide in relazione all\u2019oggetto.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Sono <\/span><\/span>state invece<\/span><\/span> qualificate <\/span><\/span>come <\/span><\/span>meramente annullabili<\/b><\/span><\/span> l<\/span><\/span>e<\/span><\/span> delibere: <\/span><\/span><\/span><\/p>\n

a)<\/b><\/span><\/span> che appalesano<\/span><\/span> vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

b)<\/b><\/span><\/span> che sono state <\/span><\/span>adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

c)<\/b><\/span><\/span> che sono <\/span><\/span>affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

d)<\/b><\/span><\/span> che sono <\/span><\/span>genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

e)<\/b><\/span><\/span> che<\/span><\/span> violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.<\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Massima <\/span><\/span>ex<\/i><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

Cassazione Civile SS.UU. n. 4806 del 07.03.2005<\/b><\/i><\/span><\/span><\/span><\/p>\n

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla propriet\u00e0 esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarit\u00e0 nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullit\u00e0, ma l’annullabilit\u00e0 della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, comma 3, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), \u00e8 valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. <\/i><\/span><\/span><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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