{"id":1403,"date":"2020-11-14T15:41:48","date_gmt":"2020-11-14T14:41:48","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1403"},"modified":"2020-11-14T15:45:53","modified_gmt":"2020-11-14T14:45:53","slug":"locazione-risoluzione-del-contratto-se-linquilino-e-un-incivile","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1403","title":{"rendered":"LOCAZIONE \u2013 risoluzione del contratto se l\u2019inquilino \u00e8 un incivile."},"content":{"rendered":"

– Proprietario: \u201cSono disperato! Ho affittato un appartamento a dei ragazzi, ma sono delle bestie! Schiamazzi a tutte le ore, feste, musica, sporcizia! I vicini mi odiano<\/i>\u201d.<\/span><\/p>\n

– Amico del proprietario: \u201cBeh, e tu sfrattali!<\/i>\u201d<\/span><\/p>\n

– Proprietario: \u201cE come faccio? I ragazzi saranno pure maleducati, ma sono di buona famiglia. Pagano regolarmente!<\/i>\u201d<\/span><\/p>\n

– Amico del proprietario: \u201cE quindi? Te li devi tenere?<\/i>\u201d<\/span><\/p>\n

– Proprietario: \u201cTemo di si! Se pagano, tecnicamente, non c\u2019\u00e8 inadempimento e quindi il contratto rimane valido!\u201d<\/i><\/span><\/p>\n

Molti si sono trovati in questa situazione.<\/span><\/p>\n

Ma \u00e8 proprio vero che non c\u2019\u00e8 soluzione? \u00c8 vero che la legge non consente al locatore di risolvere il contratto se l\u2019inquilino disturba i vicini ma non danneggia l\u2019immobile e paga canoni e spese?<\/span><\/p>\n

Una volta era cos\u00ec, ma le cose sono cambiate<\/u>!<\/span><\/p>\n

A cambiare non \u00e8 stata la legge, ma l\u2019orientamento dei giudici.<\/span><\/p>\n

COSA DICE LA LEGGE<\/b><\/span><\/p>\n

Lart. 1587 del codice civile, in materia di locazione stabilisce che le obbligazioni del conduttore (cio\u00e8 dell\u2019inquilino) sono due.<\/span><\/p>\n

1) pagare il corrispettivo nei termini convenuti<\/span><\/p>\n

2) prendere in consegna l\u2019immobile ed osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene secondo l\u2019uso per cui la stessa \u00e8 stata locata.<\/span><\/p>\n

LA GIURISPRUDENZA<\/b><\/span><\/p>\n

(il cambio di rotta)<\/b><\/span><\/p>\n

Secondo le pronunce pi\u00f9 risalenti della Cassazione, una situazione come quella in esame non avrebbe qualificato ipotesi di abuso del godimento dell\u2019immobile ai sensi dell\u2019art. 1587 n. 2 c.c.<\/span><\/p>\n

La giurisprudenza in passato riconosceva l\u2019abuso del godimento del bene locato solo qualora si fossero modificati lo stato di fatto e la destinazione d\u2019uso dell\u2019immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico per il locatore.<\/span><\/p>\n

Il pi\u00f9 recente orientamento giurisprudenziale ha per\u00f2 esteso l\u2019ambito di azione dell\u2019art. 1587 c.c. anche ai casi in cui, anche in assenza di modificazione di fatto dell\u2019immobile o di cambio della destinazione d\u2019uso, la modalit\u00e0 di utilizzo possa comunque pregiudicare il valore dell\u2019immobile stesso.<\/span><\/p>\n

Secondo tale giurisprudenza, in sostanza, l\u2019art. 1587 c.c., comma 1, n. 2) c.c. deve essere interpretato nel senso che costituisce uso non diligente dell\u2019immobile<\/b> non solo quella condotta che cagioni un danno patrimoniale al bene (es. rompere le finestre, abbattere pareti, ecc.) ma anche la condotta dell\u2019inquilino che cagioni molestia ai vicini di casa<\/b><\/u>.<\/span><\/p>\n

Secondo il pi\u00f9 recente orientamento, pertanto, il conduttore potr\u00e0 ottenere la risoluzione del contratto di locazione se dimostrer\u00e0 (ad esempio attraverso la testimonianza degli altri condomini) che l\u2019inquilino molesta i vicini di casa, attraverso un uso non diligente dell\u2019immobile locato.<\/span><\/p>\n

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 30 giugno \u2013 20 ottobre 2020, n. 22860<\/i><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

Rilevato<\/i><\/span><\/em><\/span><\/p>\n

che:
\nIl Tribunale di Genova, con sentenza n. 3456\/2015, dichiarava risolto un contratto di locazione abitativa (…) per inadempimento della conduttrice C. , condannando quest\u2019ultima a rilasciare l\u2019alloggio: riteneva invalida la clausola risolutiva espressa di cui all\u2019art. 22 del contratto – perch\u00e9 prevedente in modo generico la risoluzione di diritto per ogni violazione contrattuale – ma comunque sussistente l\u2019inadempimento, rilevante ai fini della risoluzione, per violazione dell\u2019art. 2 del contratto, vietante al conduttore di “compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile”, nonch\u00e9 dell\u2019art. 1587 c.c., per cui il conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa. L\u2019inadempimento sarebbe stato consistente nell\u2019avere la conduttrice molestato i vicini di casa, come risultante da dichiarazioni della vicina , del di lei marito , della vicina e del vicino , che avrebbero riferito di insulti della conduttrice alla Ca. e di imbrattamenti con vernice bianca della porta di quest\u2019ultima, nonch\u00e9 dell\u2019affissione alla porta della C. di cartelli con ingiurie ai vicini.
\nLa C. proponeva appello, negando i presupposti della risoluzione, non essendo attendibili le dichiarazioni dei testi, che sarebbero stati animati da rancore nei suoi confronti, e comunque le loro dichiarazioni riguardando un unico episodio, non essendo avvenuti altri episodi di molestie. Controparte resisteva.
\nLa Corte d\u2019appello di Genova, con sentenza del 12 luglio 2017, rigettava il gravame.
\nLa C. ha proposto ricorso, articolato in sei motivi, da cui A.R.T.E. si \u00e8 difesa con controricorso, illustrato anche con memoria.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Considerato<\/i><\/span><\/em><\/span><\/p>\n

che:
\n1. Il primo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione ed errata applicazione dell\u2019art. 1587 c.c.
\nRiguardo tale norma la giurisprudenza dapprima avrebbe individuato l\u2019abuso del godimento del bene locato solo qualora si fossero modificati lo stato di fatto e la destinazione d\u2019uso dell\u2019immobile e nella misura in cui dette modifiche comportassero un danno economico al locatore, ovvero qualora si metteva in dubbio la conservazione del bene locato, da restituire nelle identiche condizioni in cui era stato ricevuto. Successivamente avrebbe esteso l\u2019art. 1587 c.c. ai casi in cui, anche in assenza di modificazione di fatto dell\u2019immobile o cambio della destinazione d\u2019uso, l\u2019uso possa comunque pregiudicare il valore dell\u2019immobile stesso.
\nIl giudice d\u2019appello invoca Cass. 6751\/1987, citata anche dal primo giudice, sui casi eccedenti la normale tollerabilit\u00e0, sentenza che “nulla dice a proposito della dimostrazione dell\u2019incidenza negativa di tali fatti sul valore locativo della cosa”, introducendo invece un altro criterio: il comportamento del conduttore che molesta i vicini sarebbe inadempimento contrattuale, per abuso della cosa locata (art. 1587 c.c.) nei confronti del locatore, “il quale dovrebbe rispondere verso gli altri inquilini come di fatto proprio, se tollerasse tali molestie”. Quindi secondo la giurisprudenza di legittimit\u00e0 il contratto pu\u00f2 essere risolto non solo se vi \u00e8 diminuzione del valore del bene locato, ma anche quando ipoteticamente il locatore potrebbe diventare responsabile nei confronti dei vicini per le molestie del conduttore. Tale giurisprudenza “dovrebbe condurre a ritenere che non \u00e8 necessaria la prova del danno ma \u00e8 sufficiente che si possa ipotizzare che il locatore sia chiamato a risponderne” se non si attiva a chiedere la risoluzione del contratto e a far cessare le molestie.
\nQuesta tesi sarebbe contraddittoria rispetto a quella, “gi\u00e0 estensivamente interpretativa”, dell\u2019ulteriore giurisprudenza per cui il danno deve essere accertato e non potenziale, e deve investire il bene locato, non il locatore. Quindi la sentenza d\u2019appello si fonderebbe su una sentenza di legittimit\u00e0 “di cui si contesta l\u2019applicabilit\u00e0 in quanto interpretativa della norma in misura tale da comportare una riformulazione non ammessa”.
\n<\/i><\/span>(\u2026)<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

2. Il secondo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione a proposito dell\u2019applicazione degli artt. 1453 e 1455 c.c.
\nI giudici di merito avrebbero disatteso le argomentazioni del locatore a favore della risoluzione del contratto ex art. 1456 c.c.: il Tribunale aveva ritenuto l\u2019art. 22 del contratto una clausola generica, e il contratto risolto ai sensi dell\u2019art. 1587 c.c. Il Tribunale, e con esso il giudice d\u2019appello, avrebbero dovuto tenere conto del principio di cui all\u2019art. 1455 c.c.: non vi \u00e8 risoluzione se l\u2019inadempimento \u00e8 di scarsa importanza. A.R.T.E. non si sarebbe posto il problema della prova dell\u2019importanza dell\u2019inadempimento, perch\u00e9 avrebbe ritenuto risolvibile il contratto ipso jure ex art. 1456 c.c.
\nLa Corte d\u2019appello osserva che il giudice di prime cure ha ritenuto l\u2019inadempimento “rilevante per la risoluzione”; invece la sentenza di primo grado nulla avrebbe detto in ordine alla rilevanza dell\u2019inadempimento, pur dovendo valutare ci\u00f2 anche d\u2019ufficio. E se giudice avesse valutato, “non avrebbe non potuto rilevare l\u2019enorme sproporzione tra le conseguenze dannose che la risoluzione comporta per la C. ed il rischio solo teorico, in capo al locatore, di rispondere “come per fatto proprio”, di danni nei confronti di un singolo o di pi\u00f9 condomini”.
\n3. Il terzo motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione dell\u2019art. 345 c.p.c., comma 3.
\nLa Corte d\u2019appello ha affermato che “non vi \u00e8 ragione di disattendere le dichiarazioni rese dai testi” (…)
\nSi obietta che la sentenza penale non sarebbe mai stata richiamata nella sentenza di primo grado, e “mai introdotta nel giudizio civile”.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

(…)
\n4. Il quarto motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, violazione ed errata interpretazione dell\u2019art. 654 c.p.p.
\n(…)
\n5. Il quinto motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata.
\nSecondo il giudice d\u2019appello non vi sarebbe ragione per disattendere le testimonianze raccolte in primo grado.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

(…)<\/i><\/span>
\n6. Il sesto motivo denuncia, ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza impugnata.
\n7. Il primo motivo presenta una sostanza fattuale in ordine alla valutazione della sussistenza della violazione dell\u2019art. 1587 c.c. nella condotta della C. , e argomenta artificiosamente su una frase tratta da Cass. 6751\/1997 (quella relativa alla responsabilit\u00e0 del locatore nei confronti dei terzi danneggiati dal conduttore): il giudice d\u2019appello ha citato tale pronuncia e altri arresti soltanto per affermare che, secondo la giurisprudenza di legittimit\u00e0, le molestie ai vicini costituiscono abuso di bene locato in violazione quindi dell\u2019art. 1587 c.c., e ci\u00f2 \u00e8 indiscutibile<\/strong>. Per di pi\u00f9 il giudice d\u2019appello ha anche confermato l\u2019inadempimento (gi\u00e0 proclamato dal Tribunale) del contratto in rapporto al suo art. 2, prevedente divieto di molestie agli altri abitanti dello stabile. Il rilievo della condotta della C. ai fini dell\u2019inadempimento dell\u2019obbligo di cui all\u2019art. 1587 c.c., n. 1 \u00e8 oggetto di valutazione di merito; e ad abundantiam ben si pu\u00f2 riconoscere che la condotta inadempiente ai fini della risoluzione pu\u00f2 essere integrata anche da un solo episodio, per la gravit\u00e0 dello stesso, che, si ripete, deve essere valutata dal giudice di merito.
\nIl motivo quindi risulta inammissibile, perch\u00e9 in realt\u00e0, pur tentando di schermarsi con peraltro infondati – rilievi di diritto, attua una revisione del compendio probatorio partendo dalla ordinanza istruttoria di primo grado.
\n8. Il secondo motivo, ictu oculi, costituisce un tentativo di replica, da un apparentemente diverso punto di vista, del precedente motivo. Dalla motivazione della sentenza d\u2019appello emerge che la corte territoriale ha valutato la rilevanza della condotta della C. ; anche questa censura \u00e8 in realt\u00e0 fattuale, in quanto nega la sussistenza di tale prova.
\n9. (…)
\nIl motivo pertanto merita rigetto.
\n10. Per quanto appena rilevato per il terzo, non vi \u00e8 interesse al quarto motivo; (…)
\n11. Il quinto motivo costituisce evidentemente una inammissibile valutazione alternativa delle prove ivi citate. Viene qui ripreso anche l\u2019argomento, gi\u00e0 confutato a proposito dei due precedenti motivi, del richiamo da parte del giudice d\u2019appello alla sentenza penale.
\n12. Nel sesto motivo, (…)
\n13. In conclusione il ricorso va rigettato, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione delle spese del grado – liquidate come da dispositivo – alla controricorrente.
\nSeguendo l\u2019insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si d\u00e0 atto, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis se dovuto.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

P.Q.M.<\/i><\/span><\/em><\/span><\/p>\n

Rigetta il ricorso…<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

\u00a0<\/i><\/span><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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