{"id":1353,"date":"2020-03-19T16:20:57","date_gmt":"2020-03-19T15:20:57","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1353"},"modified":"2020-03-29T13:15:22","modified_gmt":"2020-03-29T11:15:22","slug":"locazione-commerciale-e-covid-19-sospensione-del-canone-di-locazione-commerciale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1353","title":{"rendered":"LOCAZIONE COMMERCIALE e COVID-19: sospensione del canone di locazione commerciale."},"content":{"rendered":"

A partire dall\u201911 marzo 2020, come tutti sappiamo, la quasi totalit\u00e0 delle attivit\u00e0 commerciali \u00e8 stata sospesa su tutto il territorio nazionale.<\/span><\/p>\n

Chiusura coatta , quindi, ai sensi del DPCM 11.03.2020, per bar, ristoranti, attivit\u00e0 commerciali al dettaglio, parrucchieri, barbieri, estetisti, ecc.<\/span><\/p>\n

Questa disposizione, senza dubbio condivisibile per evidenti ragioni sanitarie, carica per\u00f2 sulle spalle degli imprenditori tutti i costi fissi legati all\u2019attivit\u00e0 di impresa: bollette, software, canoni, ecc.<\/span><\/p>\n

In questo articolo \u00e8 sotto esame, in particolare, la sorte contratto di locazione commerciale dell\u2019immobile ove viene esercitata l\u2019attivit\u00e0 d\u2019impresa.<\/span><\/p>\n

La questione \u00e8 la seguente: l\u2019imprenditore \u00e8 obbligato a pagare il canone pur non potendo alzare la serranda del negozio oppure pu\u00f2 sospendere il pagamento?<\/b><\/u><\/span><\/p>\n

Ebbene, un possibile argomento giuridico, sul quale l\u2019imprenditore, ad avviso di chi scrive, pu\u00f2 fare leva al fine di evitare di consumare ogni riserva economica accantonata pagando i canoni per la locazione di un immobile che deve rimanere chiuso per legge, riposa nelle pieghe dell\u2019art. 1467 del codice civile, il quale si occupa della sopravvenuta eccessiva onerosit\u00e0<\/b> del contratto.<\/span><\/p>\n

Che cos\u2019\u00e8 l\u2019eccessiva onerosit\u00e0 del contratto?<\/b><\/span><\/p>\n

L\u2019art. 1467 c.c. stabilisce che nei contratti a prestazioni corrispettive ad esecuzione continuata o periodica (categoria nella quale rientra il contratto di locazione) se la prestazione di una delle parti \u00e8 divenuta <\/i>eccessivamente onerosa<\/b><\/i> per il verificarsi di <\/i>avveniment<\/b><\/i>i<\/b><\/i> straordinari e imprevedibili<\/b><\/i>, la parte che deve tale prestazione pu\u00f2 domandare la risoluzione del contratto.<\/i><\/span><\/p>\n

Procediamo quindi con ordine:<\/span><\/p>\n

1) Avvenimenti straordinari ed imprevedibili.<\/b><\/span><\/p>\n

La straordinariet\u00e0<\/b> di un avvenimento \u00e8 ritenuto un elemento di natura oggettiva, cio\u00e8 misurabile in base alla sua frequenza, dimensione ed intensit\u00e0. In questo senso, considerati i tre requisiti appena citati, non pare dubitabile che la recente pandemia (riconosciuta dall\u2019OMS) di Covid-19 e la conseguente chiusura coatta delle attivit\u00e0 commerciali su tutto il territorio nazionale rappresenti un avvenimento straordinario.<\/span><\/p>\n

Si ritiene poi che l\u2019imprevedibilit\u00e0<\/b> abbia carattere soggettivo, essendo relativa alla possibilit\u00e0 di prevedere l\u2019avvenimento al momento della stipula del contratto. Anche sulla sussistenza di questo requisito non pare possibile esprimere dubbi.<\/span><\/p>\n

2) La presupposizione.<\/b><\/span><\/p>\n

Secondo autorevole giurisprudenza, l\u2019istituto giuridico della risoluzione contrattuale per eccessiva onerosit\u00e0 rappresenterebbe una concreta applicazione della cosiddetta \u201cpresupposizione\u201d ( Cass. n. 6631\/2006; Cass n. 1914\/2004; Cass. n. 1040\/1995; Cass n. 4554\/1989; Cass. n. 3074\/1981; Cass. n. 12235\/2007).<\/span><\/p>\n

La Presupposizione ricorre quando \u201cuna determinata situazione di fatto o di diritto (passata presente o futura) possa ritenersi tenuta presente dai contraenti nella formazione del loro consenso pur in mancanza di un espresso riferimento ad essa nelle clausole contrattuali come presupposto condizionante il negozio\u201d <\/i>(cfr. Codice Civile Commentato art. 1467 c.c. \u2013 De Jure \u2013 Giuffr\u00e8).<\/span><\/p>\n

In pratica, per tornare al tema che ci occupa (quello della locazione commerciale) la teoria della presupposizione ci consente di stabilire che anche se il contratto non lo prevede espressamente, appare ragionevole stabilire che le parti (locatore e conduttore) abbiano ritenuto che la astratta possibilit\u00e0, dal punto di vista giuridico, di esercitare il commercio rappresentasse una condizione di validit\u00e0 del contratto. Ne fosse, quindi, un presupposto ineliminabile. Pi\u00f9 concretamente: le parti non avrebbero mai stipulato una locazione commerciale se il commercio fosse stato vietato.<\/span><\/p>\n

Ora, a causa della pandemia di Corona Virus e della conseguente legislazione di emergenza, la possibilit\u00e0 di esercitare il commercio \u00e8 venuta in effetti meno, qualificando cos\u00ec \u2013 in applicazione del principio della presupposizione \u2013 la causa di risoluzione contrattuale disciplinata dall\u2019art. 1467 c.c., cio\u00e8 l\u2019eccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta.<\/span><\/p>\n

Quali sono le conseguenze dell\u2019eccessiva onerosit\u00e0?<\/b><\/span><\/p>\n

Qualificatasi una ipotesi di \u201ceccessiva onerosit\u00e0 sopravvenuta\u201d il conduttore ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto.<\/span><\/p>\n

Il locatore per\u00f2, per evitare la risoluzione, pu\u00f2 offrire di modificare equamente le condizioni del contratto.<\/i><\/span><\/p>\n

Lo schema \u00e8 il seguente:<\/span><\/p>\n

1. Prima di tutto il conduttore verifica la sussistenza della sopravvenuta \u201ceccessiva onerosit\u00e0\u201d.<\/span><\/p>\n

2. Di conseguenza il conduttore agisce (cio\u00e8 fa causa al locatore) per ottenere la risoluzione contrattuale ai sensi dell\u2019art. 1467 c.c.<\/span><\/p>\n

3. il locatore, se interessato a salvare il contratto, pu\u00f2 a questo punto offrire di modificare equamente le condizioni del contratto, ad esempio diminuendo l\u2019importo del canone. Tale offerta pu\u00f2 essere fatta solo all\u2019interno della causa per risoluzione contrattuale.<\/span><\/p>\n

NOTA BENE: in caso di risoluzione contrattuale il conduttore potrebbe avere diritto a ricevere dal locatore l’intera indennit\u00e0 di avviamento<\/strong> (18 mensilit\u00e0 ex art. 34 L. 392\/1978). Tale indennit\u00e0 \u00e8 infatti esclusa solo nel caso di risoluzione per inadempimento, che \u00e8 cosa ben diversa dalla risoluzione ex art. 1467 c.c., la quale interviene a far cessare l’efficacia di un contratto prima dell’inadempimento, in ragione della sopravvenuta eccessivit\u00e0 onerosit\u00e0 della prestazione.\u00a0<\/span><\/p>\n

Ma il commerciante non vuole risolvere il contratto e nemmeno fare causa!<\/b><\/span><\/p>\n

\u00c8 vero. Il conduttore, nelle odierne condizioni, non \u00e8 affatto interessato a risolvere il contratto di locazione, in quanto legittimamente ritiene che prima o poi la chiusura coatta del proprio esercizio commerciale verr\u00e0 revocata. A quel punto egli desiderer\u00e0 solo riaprire i battenti e rimettersi a fare cassa.<\/span><\/p>\n

E dunque che fare? Le ipotesi di azione parrebbero essere due: o pagare i canoni nonostante il negozio sia chiuso o chiedere la risoluzione del contratto di locazione ex art. 1467 c.c.! Entrambe scelte che danneggiano il commerciante!<\/span><\/p>\n

Non disperiamo. <\/span><\/p>\n

\u00c8 necessario attribuire grande importanza ad un dato: l\u2019eccessiva onerosit\u00e0 \u00e8 certamente sussistente, ma verosimilmente non \u00e8 destinata a durare. Anzi, il divieto di esercitare il commercio ha certamente natura provvisoria.<\/b><\/u> Il DPCM 11.3.2020 in effetti non ha disposto la revoca definitiva di esercitare il commercio ma ha disposto una sua temporanea sospen<\/b>sione!<\/b><\/span><\/p>\n

Il ragionamento ci porta quindi a stabilire che se \u00e8 vero che il conduttore si trova nelle condizioni previste dall\u2019art. 1467 c.c. per ottenere la risoluzione del contratto (in quanto, se non pu\u00f2 esercitare il commercio allora ovviamente viene meno il presupposto della locazione c.d. commerciale stipulata), \u00e8 anche vero che il locatore, rilevato che l\u2019eccessiva onerosit\u00e0 del contratto verr\u00e0 meno non appena cesser\u00e0 il divieto di esercitare il commercio, avr\u00e0 tutto l\u2019interesse ad offrire una modifica equitativa del contratto \u2013 ad esempio sospendendo l\u2019obbligo di pagare il canone (o calmierandone l\u2019importo) per tutto il tempo in cui il negozio deve rimanere chiuso.<\/span><\/p>\n

Si tratta quindi di formulare al locatore una proposta di modifica contrattuale<\/b><\/u> che conduca agli stessi effetti sopra visti in applicazione dell\u2019art. 1467 c.c. (cio\u00e8 la modifica equitativa del contenuto del contratto) evitando di adire l\u2019autorit\u00e0 giudiziaria ed innestare cos\u00ec una causa civile vera e propria.<\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

C<\/span>on la pre<\/span><\/em>cisazione che il presente articolo h<\/span><\/em>a carattere meramente divulgativo e che non \u00e8 sostitutivo di un parere legale, che necessariamente dovr\u00e0 essere formulato<\/span>\u00a0tenendo in considerazione le fisiologiche diversit\u00e0 dei singoli casi.<\/span><\/em><\/span><\/p>\n

Avv. Matteo Pallanch<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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