{"id":1219,"date":"2019-05-04T15:34:35","date_gmt":"2019-05-04T13:34:35","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1219"},"modified":"2019-05-04T15:34:35","modified_gmt":"2019-05-04T13:34:35","slug":"spese-condominiali-il-nuovo-condomino-deve-pagare-anche-i-contributi-condominiali-non-pagati-dal-precedente-proprietario-limiti-e-giurisprudenza","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1219","title":{"rendered":"SPESE CONDOMINIALI \u2013 Il nuovo condomino deve pagare anche i contributi condominiali non pagati dal precedente proprietario. Limiti e giurisprudenza."},"content":{"rendered":"

La legge (art. 63 disposizioni attuative del codice civile) stabilisce che <\/span>c<\/i><\/span>hi subentra nei diritti di un condomino \u00e8 obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Questo vuol dire che, una volta acquistato un immobile <\/span>facente parte di<\/span> un <\/span>condominio, potremmo ricevere una lettera da parte dell\u2019amministratore con una richiesta di pagamento di tutte le spese condominiali (ordinarie e straordinarie) che siano state approvate dall\u2019assemblea di condominio in epoc<\/span>a<\/span> precedente rispetto al nostro acquisto. <\/span><\/span><\/p>\n

Come abbiamo visto, la legge in effetti disegna con chiarezza tale ipotesi di responsabilit\u00e0 solidale tra acquirente e venditore, tuttavia la<\/span> retroattivit\u00e0 della responsabilit\u00e0 opera entro i <\/span>precisi <\/span>limiti temporali <\/span>stabiliti dall\u2019<\/span>art. 63 disp. <\/span>a<\/span>tt. c.c., cio\u00e8 un biennio.<\/span><\/span><\/p>\n

–<\/span>\u00a7-<\/span><\/span><\/p>\n

Ma il <\/span>regolamento condominiale pu\u00f2 derogare<\/b><\/span> a tale limite temporale e stabilire che il nuovo inquilino subentri in tutto e per tutto nella posizione debitoria che gravava il precedente condomino, senza limiti temporali?<\/span><\/span><\/p>\n

Secondo certa giurisprudenza di merito la risposta sarebbe affermativa, sulla base del seguente ragionamento:<\/span><\/p>\n

1) l\u2019obbligazione di pagamento dei contributi condominiali appart<\/span>errebbe <\/span>alla categoria delle c<\/span>osiddette<\/span> obbligazioni<\/span> propter rem<\/i><\/span>. <\/span>In altri termini <\/span>esiste<\/span>rebbe, secondo alcuna giurisprudenza,<\/span> uno stretto legame tra l\u2019obbligazione e l\u2019immobile condominiale tale per cui l\u2019obbligazione <\/span>si trova a <\/span>circola<\/span>re<\/span> insieme all\u2019immobile: <\/span>se si compra l\u2019appartamento, si acquistano anche i debiti che gravano l\u2019immobile a titolo di spese condominiali.<\/span> Per questa ragione le obbligazioni <\/span>propter rem<\/i><\/span> sono dette anche \u201c<\/span>obbligazioni <\/span>ambulatorie\u201d.<\/span><\/span><\/p>\n

2) <\/span>l\u2019art. 1104 del c.c., in materia di comunione <\/span>di propriet\u00e0 <\/span>(<\/span>categoria che rappresenta il <\/span>genus<\/i><\/span> del quale <\/span>il condominio <\/span>\u00e8 una <\/span>species<\/i><\/span>) <\/span>dispone in effetti ch<\/span>e, <\/span>in caso di compravendita di un appartamento rientrante nel regime di comunione,<\/span> \u201c<\/span>i<\/i><\/span>l cessionario del partecipante \u00e8 tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dov<\/i><\/span>uti e non versati<\/i><\/span>\u201d.<\/span><\/span><\/p>\n

3) l\u2019art. 63 disp. att. c.c. stabilirebbe un limite <\/span>minimo<\/b><\/span> alla responsabilit\u00e0 solidale dell\u2019acquirente, lasciando alla libera disponibilit\u00e0 delle parti la facolt\u00e0 di stabilire un limite <\/span>massimo <\/b><\/span>a tale corresponsabilit\u00e0.<\/span><\/span><\/p>\n

Nella sentenza in esame <\/span>(<\/span>infra<\/i><\/span>) <\/span>la Suprema Corte ribadisce l\u2019assoluta erroneit\u00e0 della teoria sopra descritta, ribadendo i seguenti principi di diritto:<\/span><\/span><\/p>\n

1)<\/strong> i contributi condominiali NON configurano una obbligazione reale, ma personale<\/strong>.<\/span><\/span><\/p>\n

2)<\/strong> l\u2019art. 1104 c.c. non trova applicazione in materia condominiale in quanto l\u2019art. 11<\/span>39 c.c<\/span>. <\/span>stabilisce chiaramente che <\/span>le norme sulla comunione in generale si estend<\/span>a<\/span>no al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. <\/span>Disciplina che in questo caso esiste <\/span>eccome, <\/span>ed \u00e8 da ricondursi proprio <\/span>al<\/span>l\u2019art. 63 disp. <\/span>a<\/span>tt. c.c. sopra citato.<\/span><\/span><\/p>\n

3)<\/strong> il combinato disposto dell\u2019art. 1104 c.c., 1139 c.c. e 63 disp. <\/span>a<\/span>tt. c.c. chiarisce come il limite del bienn<\/span>i<\/span>o alla responsabilit\u00e0 solidale del nuovo acquirente rispetto ai contributi condominiali scaduti relativi all\u2019unit\u00e0 immobiliare acquistata sia inderogabile.<\/span><\/span><\/p>\n

 <\/p>\n

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 26 ottobre 2018 \u2013 12 aprile 2019, n. 10346<\/span><\/strong>
\n<\/span><\/span><\/p>\n

Fatti di causa<\/span><\/em><\/span><\/p>\n

X<\/i><\/span> adiva il Tribunale di Torino chiedendo la declaratoria di nullit\u00e0 delle delibere, di cui in atti, adottate dall\u2019assemblea del Condominio di (<\/i><\/span>omissis<\/i><\/span><\/em>) di quella Citt\u00e0.
\n<\/i><\/span>X<\/i><\/span>, divenuto – nell\u2019ambito di procedura esecutiva promossa dal suddetto Condominio nei confronti di <\/i><\/span>Y<\/i><\/span> – proprietario di una unit\u00e0 immobiliare dello stabile condominiale, lamentava l\u2019errato addebito ad esso stesso di oneri condominiali maturati per la morosit\u00e0 del precedente proprietario gi\u00e0 esecutato.
\nEsponeva, poi, che andava ritenuto illegittimo l\u2019art. 11 del Regolamento del convenuto Condominio (norma che poneva a carico del nuovo proprietario anche i debiti per contributi condominiali maturati da precedente condomino) in quanto in violazione del disposto di cui agli artt. 72 e 63 disp. att. c.c..
\nCostituitosi il contraddittorio il Condominio resisteva alla domanda d<\/i><\/span>i X<\/i><\/span> .
\nIl Tribunale di Torino, con sentenza 15\/16 gennaio 2013 riteneva la nullit\u00e0 della succitata clausola regolamentare e dichiarava la nullit\u00e0 della delibera impugnata.
\nInterponeva appello il Condominio chiedendo la riforma della decisione di primo grado.
\nResisteva al gravame, di cui chiedeva il rigetto, <\/i><\/span>X<\/i><\/span>.
\nLa Corte di Appello di Torino, con sentenza n. 1427\/2014, in riforma dell\u2019impugnata decisione del Tribunale di prima istanza, accoglieva l\u2019appello del condominio e rigettava la domanda proposta dalla parte appellata.
\nPer quanto rileva decisivamente in questa sede, la Corte piemontese – citando proprio precedente – affermava il principio per cui “l\u2019accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti, di cui all\u2019art. 63 disp. att. c.c., \u00e8 norma inderogabile ex art. 72 disp. att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare pu\u00f2 esonerare il condomino avente causa dall\u2019obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l\u2019anno in corso e quello precedente, mentre \u00e8 riconducibile all\u2019autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell\u2019acquirente condomino l\u2019accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, dal condomino dante causa in esercizi precedenti”.
\nPer la cassazione della suddetta decisione della Corte distrettuale ricorre <\/i><\/span>X<\/i><\/span> con atto fondato su due ordini di motivi e resistito con controricorso dal Condominio.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Ragioni della decisione<\/b><\/i><\/span><\/em><\/span><\/p>\n

1.- Con il primo motivo del ricorso si censura il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge in relazione all\u2019art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5.
\nIn particolare si lamenta la violazione dell\u2019art. 63 disp. cit., deducendosi l\u2019erroneit\u00e0, in diritto, della gravata decisione fondata su una non condivisa ed illogica interpretazione della medesima norma; il tutto, secondo parte ricorrente, in base ad una modifica della volont\u00e0 della legge, effettuata in via interpretativa, in palese contrasto col chiaro disposto normativo ex art. 63 cit., non abbisognevole affatto di tale tipo di interpretazione.
\nCos\u00ec riassunto il motivo del ricorso in esame, deve osservarsi quanto segue.
\nIl motivo, per la parte relativa alla invocata violazione dell\u2019art. 360 c.p.c., n. 3, \u00e8 fondato nel senso di seguito specificato.
\nIl decisum della Corte distrettuale si fonda – come gi\u00e0 accennato in narrativa- sulla ricostruzione della portata della disposizione dell\u2019art. 63 disp. att. c.c., comma 4 (come, da ultimo modificato ex L. n. 220 del 2012).
\nAlla stregua di tale ricostruzione operata dal Giudice di appello, in riforma di quella svolta dal Tribunale di prime cure, si tende all\u2019affermazione di un principio, invero innovativo, per cui il limite temporale (biennale) per il pagamento dei contributi condominiali pregressi da parte del condomino subentrate a precedente condomino moroso costituirebbe un limite inderogabile ma solo nel limite e non nel massimo.
\nSi ipotizza, quindi, la possibilit\u00e0 di deroga per affermare la possibile responsabilit\u00e0 del nuovo condomino anche per le morosit\u00e0 condominiali arretrate oltre il biennio precedente all\u2019acquisto dell\u2019unit\u00e0 immobiliare condominiale.
\nL\u2019affermazione della impugnata sentenza non pu\u00f2 essere condivisa sotto un duplice profilo.
\nInnanzitutto la stessa, con un\u2019interpretazione additiva ed estensiva rispetto alla chiara volont\u00e0 della norma de qua, amplia oltremodo i margini temporali retroattivi della responsabilit\u00e0 solidale dell\u2019acquirente di una propriet\u00e0 condominiale.
\nCos\u00ec facendo la decisione oggi gravata innanzi a questa Corte finisce per creare, con l\u2019artificioso ricorso ed il riferimento all\u2019autonomia regolamentare condominiale ed alle obligationes propter rem, una estensione non prevista dalla legge del particolare tipo di responsabilit\u00e0 solidale del nuovo condomino.
\nQuest\u2019ultimo, giova ricordare, \u00e8 comunque estraneo – prima dell\u2019acquisto – al regolamento condominiale, la cui autonomia non pu\u00f2 mai esercitarsi contro una ben precisa inderogabilit\u00e0 voluta dalla citata norma di attuazione del c.c. anche all\u2019evidente fine di non alimentare incertezze sui limiti della responsabilit\u00e0 de qua in concreto oltremodo ostativi alla circolazione dei beni (che \u00e8 bene ancorare a certezza del diritto e non ad incertezze interpretative).
\nIn secondo luogo ed ancor pi\u00f9 decisivamente va osservato quanto segue.
\nTutto il ragionamento su cui \u00e8 fondato il dictum della Corte piemontese poggia su una ricostruzione della parziale inderogabilit\u00e0 (solo nel minimo) del predetto limite ex art. 63 cit., in via interpretativa e sul un fondante presupposto espressamente affermato: “il regolamento condominiale di natura contrattuale pu\u00f2 disporre a carico dell\u2019acquirente condomino l\u2019accollo di debiti maturati, costituenti “obligationes propter rem”, da parte del condomino dante causa in esercizio precedenti” all\u2019acquisto.
\nL\u2019assunto \u00e8, quindi, fondato sulla possibilit\u00e0 di configurare i predetti debiti come obligationes propter rem.
\nSennonch\u00e9 – aspetto questo, decisivo, ma eluso dalla valutazione della Corte a quo – la predetta configurabilit\u00e0 dei medesimi debiti come obligationes propter rem \u00e8 del tutto ed univocamente esclusa dalla giurisprudenza di questa Corte.
\nGiova, all\u2019uopo, rammentare i principi – gi\u00e0 affermati da questa Corte – per cui, “in tema di condominio negli edifici, la responsabilit\u00e0 solidale dell\u2019acquirente di una porzione di propriet\u00e0 esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal condomino venditore \u00e8 limitata al biennio precedente all\u2019acquisto, trovando applicazione l\u2019art. 63 disp. att. c.c., (gi\u00e0) comma 2, e non gi\u00e0 l\u2019art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell\u2019art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina<\/b>” (Cass. 27 febbraio 2012, n. 2979). Il motivo, nel senso innanzi precisato, deve, quindi, ritenersi fondato e va accolto.
\n2.- Con il secondo motivo del ricorso si deduce, in modo analogo al primo motivo, ma sotto altro profilo il vizio di violazione, falsa ed errata applicazione di norme di legge. Il motivo deve ritenersi assorbito per effetto dell\u2019accoglimento del precedente motivo.
\n3.- Il ricorso, in relazione al motivo accolto e per le esposte ragioni, va dunque accolto, con conseguente cassazione dell\u2019impugnata sentenza e rimessione al Giudice del rinvio, in dispositivo indicato, che provveder\u00e0 alla definizione del giudizio osservando il principio innanzi esposto.<\/i><\/span><\/p>\n

P.Q.M.<\/i><\/span><\/em><\/span><\/p>\n

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo, cassa – in relazione al motivo accolto – l\u2019impugnata sentenza e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte di Appello di Torino.<\/i><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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