{"id":1165,"date":"2019-03-21T15:35:17","date_gmt":"2019-03-21T14:35:17","guid":{"rendered":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1165"},"modified":"2019-03-21T15:36:16","modified_gmt":"2019-03-21T14:36:16","slug":"finisce-la-locazione-ma-limmobile-e-stato-danneggiato-linquilino-paga-le-riparazioni-e-anche-il-canone-per-tutta-la-durata-dei-lavori","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.avvocatopallanch.it\/?p=1165","title":{"rendered":"Finisce la locazione ma l\u2019immobile \u00e8 stato danneggiato: l\u2019inquilino paga le riparazioni e anche il canone per tutta la durata dei lavori."},"content":{"rendered":"

Il codice civile stabilisce che il conduttore \u201c<\/span>deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformit\u00e0 della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformit\u00e0 del contratto<\/i><\/span>\u201d.<\/span><\/span><\/p>\n

Al termine della locazione, quindi, l\u2019inquilino ed il padrone di casa solitamente effettuano un sopralluogo proprio per verificare in quali condizioni l\u2019immobile v<\/span>enga<\/span> restituito. <\/span>\u00c8 in questa occasione che si compila il c.d. verbale di riconsegna.<\/span><\/span><\/p>\n

Ovviamente l\u2019immobile, dopo <\/span>molti <\/span>anni di locazione, non pu\u00f2 essere riconsegnato esattamente nelle condizioni in cui si trovava a<\/span>ll\u2019inizio della <\/span>locazione. \u00c8 <\/span>del tutto <\/span>normale che certi materiali <\/span>o certi utensili <\/span>si usurino semplicemente in quanto vengono utilizzati. <\/span>Questo \u00e8 un costo che grava sul locatore e trova certamente un apprezzamento economico all\u2019interno del canone di locazione.<\/span><\/span><\/p>\n

Tuttavia \u00e8 possibile che l\u2019immobile, alla fine della locazione, presenti danneggiamenti e deterioramenti che vadano al di l\u00e0 del normale deterioramento \/ consumo.<\/span> Ad esempio rotture dei battiscopa, di ante di armadi, di piastrelle, di elettrodomestici per errato utilizzo, scrostamento di pareti, ecc.<\/span><\/span><\/p>\n

In questi caso il costo delle riparazioni spetta all\u2019inquilino.<\/span><\/span><\/p>\n

Se poi si rendono necessari degli interventi sull\u2019immobile, allora l\u2019inquilino dovr\u00e0 versare al proprietario, oltre al costo delle riparazioni (c.d. danno emergente<\/strong>), anche il canone di locazione per tutta la durata delle riparazioni. Ci\u00f2 per risarcire il proprietario del mancato guadagno (c.d. lucro cessante<\/strong>) che gli sarebbe derivato qualora avesse potuto locare a terzi l\u2019immobile.<\/span><\/span><\/p>\n

E<\/span>stratto da<\/span><\/span><\/p>\n

Cassazione civile sez. III, 07\/03\/2019, n.6596<\/strong><\/span><\/p>\n

(\u2026)<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

1.1. Col primo motivo i ricorrenti lamentano, ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, la violazione degli artt. 1175, 1177 <\/i><\/span>e<\/i><\/span>1590 c.c.. Sostengono che erroneamente la Corte d’appello ha addossato ad essi l’onere di provare che, durante il tempo necessario per il restauro dell’immobile, essi hanno perduto i frutti ricavabili dalla locazione di esso.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Deducono che, quando il conduttore restituisca l’immobile, al termine della locazione, in condizioni tali da richiedere un restauro, il danno sarebbe in re ipsa, e il locatore non deve affatto provare di aver perduto la possibilit\u00e0 di stipulare un vantaggioso contratto di locazione nel tempo necessario per il restauro.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

1.2. Il motivo \u00e8 fondato.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Nella giurisprudenza di questa Corte, infatti, \u00e8 pacifico che “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori” (Sez. 3, Sentenza n. 13222 del 31\/05\/2010, Rv. 613318 – 01; nello stesso senso, Sez. 3, Sentenza n. 19202 del 21\/09\/2011, Rv. 619263 – 01; Sez. 3, Sentenza n. 6417 del 01\/07\/1998, Rv. 516843 – 01).<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

Nella motivazione della sentenza da ultimo ricordata, in particolare, si legge:<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

“secondo un principio generalissimo – codificato dall’art. 1591 c.c.- “il conduttore in mora a restituire la cosa \u00e8 tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto, fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”.<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

E’ palese, pertanto (…), che ogniqualvolta il locatore per fatto del conduttore non pu\u00f2 disporre della cosa locata, lo stesso ha diritto a conseguire “il corrispettivo convenuto”, nonch<\/span>\u00e9<\/span> eventuali danni, ulteriori, ove ne dimostri l’esistenza. Sempre al riguardo – inoltre non pu\u00f2 tacersi che si ha “mancata disponibilit\u00e0” della cosa locata non solo (…) allorch<\/span>\u00e9<\/span>, scaduto il termine per la restituzione il conduttore non vi provveda, ma anche tutte le volte in cui, per fatto imputabile al conduttore, il locatore non pu\u00f2 trarre, dalla cosa, alcun vantaggio, come – ad esempio, nell’ipotesi in cui l’immobile presenti, alla riconsegna (e quindi dopo la restituzione, eventualmente ritardata a norma dell’art. 1591 c.c.) danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, con conseguente sua inutilizzabilit\u00e0 per tutto il periodo per il quale si protraggono i lavori di ripristino.<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

In merito, infine, non pu\u00f2 non sottolinearsi come sul punto la giurisprudenza di questa Corte (…) sia fermissima da lustri nel ritenere che il locatore, in caso di anormale usura dell’immobile, ha diritto al risarcimento del danno consistente sia nella somma di denaro occorrente per l’esecuzione delle riparazioni imposte dai danni all’immobile provocati dal conduttore, sia nel mancato reddito ritraibile dalla cosa nel periodo di tempo necessario per l’esecuzione dei lavori di riparazione (cfr., ad esempio, Cass. 18 giugno 1993 n. 6798, ove il rilievo, altres\u00ec, che questa seconda serie di danni va determinata in relazione all’epoca in cui i lavori possono essere iniziati dal locatore usando l’ordinaria diligenza ed alla presumibile epoca del loro compimento. Sempre in questo senso v., peraltro, gi\u00e0 le remote Cass. 21 novembre 1968 n. 3786, nonch<\/span>\u00e9<\/span> Cass. 10 novembre 1971 n. 3210)”.<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

1.3. Resta solo da aggiungere, per maggior chiarezza, che il risarcimento dovuto al locatore in conseguenza della mancata disponibilit\u00e0 del bene durante il periodo occorrente per il restauro non costituisce un danno in re ipsa.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Come si \u00e8 detto nel p. precedente, infatti, il periodo di indisponibilit\u00e0 dell’immobile reso necessario dall’urgenza del restauro, \u00e8 dalla giurisprudenza di questa Corte equiparato quoad effectum alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetter\u00e0 per tale periodo al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno, che grava sul locatore.<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

(…)<\/span><\/i><\/span><\/p>\n

P.Q.M.<\/i><\/span><\/strong><\/span><\/p>\n

la Corte di cassazione:<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

(-) accoglie il primo motivo di ricorso; dichiara assorbito il secondo, rigetta il terzo;<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

(-) cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Catanzaro, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimit\u00e0.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Cos\u00ec deciso in Roma, nella Camera di Consiglio della Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione, il 10 dicembre 2018.<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

Depositato in Cancelleria il 7 marzo 2019<\/i><\/span><\/span><\/p>\n

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